Kiedy nie trzeba świadectwa charakterystyki energetycznej?

Świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest wymagane dla budynków zabytkowych, obiektów kultu religijnego, budynków o powierzchni poniżej 50 m², nieruchomości użytkowanych sezonowo (do 4 miesięcy w roku), budynków przemysłowych i gospodarczych bez instalacji zużywających energię oraz gospodarstw rolnych o wskaźniku EP nieprzekraczającym 50 kWh/(m²·rok). Zwolnienie obejmuje też sytuację, w której właściciel korzysta z nieruchomości wyłącznie na własny użytek, bez zamiaru jej sprzedaży czy wynajmu.

Obowiązek posiadania dokumentu wynika z ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków, a jego zakres doprecyzowała nowelizacja obowiązująca od 28 kwietnia 2023 r. Poniżej znajdziesz pełny wykaz wyjątków, praktyczne wskazówki, jak samodzielnie ocenić swoją sytuację, oraz przypadki, w których warto sporządzić świadectwo mimo braku takiego obowiązku prawnego.

Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument określający roczne obliczeniowe zapotrzebowanie budynku lub części budynku na energię potrzebną do ogrzewania, chłodzenia, wentylacji i przygotowania ciepłej wody użytkowej. Sporządza je osoba wpisana do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego w budynkach mieszkalnych. Pełny opis dokumentu, jego zakresu i zastosowania znajdziesz w naszym poradniku o świadectwach charakterystyki energetycznej i certyfikatach energetycznych.

 

Kto jest zwolniony z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego?

Ustawa wskazuje zamknięty katalog sześciu grup budynków zwolnionych z obowiązku sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej. Zwolnienie obejmuje zarówno samo sporządzenie dokumentu, jak i konieczność jego okazania przy sprzedaży czy najmie tych nieruchomości.

Budynki podlegające ochronie zabytków Budynki wpisane do rejestru zabytków lub objęte ochroną na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami nie wymagają świadectwa charakterystyki energetycznej. Wyjątek wynika z faktu, że prace termomodernizacyjne w takich obiektach podlegają odrębnym, restrykcyjnym przepisom konserwatorskim, które często wykluczają standardowe metody docieplenia budynku. Obiekty wykorzystywane do działalności religijnej Budynki i lokale służące wyłącznie jako miejsce kultu i działalności religijnej są zwolnione ze sporządzania świadectw charakterystyki. Dotyczy to kościołów, kaplic, zborów i innych obiektów sakralnych, niezależnie od ich powierzchni użytkowej. Budynki o powierzchni użytkowej poniżej 50 m² Nieruchomości o powierzchni zabudowy mniejszej niż 50 m² nie podlegają obowiązkowi posiadania świadectwa energetycznego. Próg ten dotyczy zarówno budynków mieszkalnych, jak i niemieszkalnych, pod warunkiem że nie są one częścią większego obiektu, który temu obowiązkowi już podlega. Budynki użytkowane sezonowo, krócej niż 4 miesiące w roku Domy letniskowe i inne obiekty wykorzystywane przez maksymalnie 4 miesiące w roku są zwolnione z obowiązku, niezależnie od ich powierzchni użytkowej. Kryterium liczy się od faktycznego okresu użytkowania budynku, a nie od jego formalnego przeznaczenia w dokumentacji. Budynki przemysłowe i gospodarcze bez instalacji energetycznych Budynki przemysłowe oraz gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego nie wymagają sporządzenia świadectwa. Jeśli jednak obiekt zostanie doposażony w system ogrzewania czy wentylację mechaniczną, zwolnienie przestaje obowiązywać.

Gospodarstwa rolne o niskim wskaźniku EP

Budynki gospodarstw rolnych o rocznym zapotrzebowaniu na nieodnawialną energię pierwotną nieprzekraczającym 50 kWh/(m²·rok) są zwolnione z obowiązku. Wskaźnik EP wylicza się według metodyki określonej w rozporządzeniu w sprawie charakterystyki energetycznej budynku, a jego przekroczenie automatycznie znosi zwolnienie.

Czy budynek użytkowany na własny użytek wymaga świadectwa?

Świadectwo nie jest wymagane, gdy właściciel korzysta z budynku wyłącznie na własny użytek, bez zamiaru jego sprzedaży, wynajmu lub zbycia spółdzielczego prawa do lokalu. To zwolnienie działa jednak tylko do momentu pojawienia się transakcji z chwilą podpisania umowy sprzedaży, najmu lub zbycia obowiązek sporządzenia świadectwa aktywuje się niezależnie od wcześniejszego sposobu korzystania z nieruchomości.

Praktyczny przykład: odziedziczone mieszkanie, w którym od lat nikt nie mieszka, formalnie korzysta ze zwolnienia „na własny użytek”. Gdy jednak spadkobierca zdecyduje się je sprzedać, obowiązek sporządzenia świadectwa powstaje automatycznie wcześniejszy brak zamieszkania w lokalu nie ma tu żadnego znaczenia dla organów administracji publicznej ani dla notariusza sporządzającego akt.

Co się dzieje, gdy budynek zwolniony zmienia przeznaczenie?

Zwolnienie z obowiązku posiadania świadectwa jest przypisane do konkretnego sposobu użytkowania budynku, a nie do samej bryły czy adresu nieruchomości. Zmiana sposobu użytkowania na przykład przekształcenie budynku gospodarczego w mieszkalny albo doposażenie stodoły w instalację grzewczą znosi wcześniejsze zwolnienie i nakłada obowiązek sporządzenia dokumentu od nowa.

Ten sam mechanizm dotyczy budynków tymczasowych, których faktyczny okres użytkowania wydłuża się ponad przyjęty limit, oraz domów letniskowych, jeśli rzeczywisty czas zamieszkania w ciągu roku przekroczy 4 miesiące. W praktyce warto weryfikować status zwolnienia przy każdej istotnej zmianie funkcji lub sposobu eksploatacji budynku, zamiast zakładać, że raz przyznane zwolnienie obowiązuje bezterminowo.

Kiedy warto sporządzić świadectwo mimo braku takiego obowiązku?

Nawet przy zwolnieniu ustawowym, sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej bywa korzystne z kilku praktycznych powodów. Dokument ułatwia planowanie termomodernizacji, bo precyzyjnie wskazuje, które elementy budynku generują największe straty ciepła i gdzie inwestycja w docieplenie przyniesie najszybszy zwrot. Świadectwo przyspiesza też sprzedaż formalnie zwolnionej nieruchomości kupujący coraz częściej oczekuje tego dokumentu, nawet jeśli sprzedający nie ma prawnego obowiązku go dostarczyć. Bank udzielający kredytu hipotecznego lub instytucja rozpatrująca wniosek o dofinansowanie termomodernizacji może również wymagać takiej dokumentacji jako elementu oceny efektywności energetycznej nieruchomości, mimo formalnego zwolnienia z przepisów. Jakie są konsekwencje braku świadectwa, gdy jest wymagane? Brak świadectwa charakterystyki energetycznej w sytuacji, gdy przepisy go wymagają, grozi grzywną do 5000 zł. Obowiązek dotyczy umów sprzedaży i najmu zawieranych po 28 kwietnia 2023 roku od tego dnia nabywca lub najemca nie może zrzec się prawa do otrzymania dokumentu, nawet jeśli obie strony transakcji się na to zgodzą. Brak świadectwa może dodatkowo skutkować wadami prawnymi umowy sprzedaży lub najmu, a zbywca ma obowiązek przekazać dokument nabywcy najpóźniej w dniu podpisania aktu notarialnego. Świadectwo zachowuje ważność przez 10 lat od daty sporządzenia, ale traci ją wcześniej, jeśli w budynku przeprowadzono prace zmieniające jego charakterystykę energetyczną na przykład docieplenie budynku lub wymianę źródła ciepła. Pełną listę pytań o okres ważności, koszt i procedurę uzyskania dokumentu zebraliśmy w osobnym Q&A o świadectwach energetycznych. Jak samodzielnie sprawdzić, czy Twój budynek jest zwolniony? Aby ocenić swoją sytuację, odpowiedz kolejno na cztery pytania: Czy budynek jest wpisany do rejestru zabytków lub objęty ochroną konserwatorską? Czy powierzchnia użytkowa budynku lub lokalu jest mniejsza niż 50 m²? Czy budynek jest użytkowany krócej niż 4 miesiące w roku lub wyłącznie na własny użytek, bez planów sprzedaży czy najmu? Czy budynek gospodarczy, przemysłowy lub rolniczy nie posiada instalacji zużywających energię albo ma wskaźnik EP poniżej 50 kWh/(m²·rok)?

 

Twierdząca odpowiedź na którekolwiek z powyższych pytań oznacza zwolnienie z obowiązku pod warunkiem że nie planujesz sprzedaży ani najmu nieruchomości. W razie wątpliwości, zwłaszcza przy budynkach o mieszanym przeznaczeniu lub w trakcie zmiany sposobu użytkowania, warto skonsultować sytuację z osobą uprawnioną do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, zanim podejmiesz decyzję o sprzedaży lub wynajmie.

Czy świadectwa energetyczne są obowiązkowe dla każdego budynku?

Świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest obowiązkowe dla każdego budynku ustawa przewiduje zamknięty katalog sześciu wyjątków opisanych w tym artykule. Dla pozostałych budynków, zwłaszcza tych będących przedmiotem sprzedaży bądź najmu, dokument jest wymagany od 28 kwietnia 2023 roku i musi zostać przekazany nabywcy lub najemcy najpóźniej w dniu zawarcia umowy.

Od kiedy świadectwa energetyczne są obowiązkowe?

Obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej wynika z ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r., natomiast aktualny, zaostrzony zakres obowiązków w tym zakaz zrzekania się prawa do dokumentu oraz obowiązek przekazania go najpóźniej przy zawarciu umowy obowiązuje od 28 kwietnia 2023 roku. Zmiany objęły też budynki oddawane do użytkowania, dla których świadectwo trzeba dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego.

 

 

Kontakt

Efektywniej sp. z o.o. tel.: 883 747 577 e-mail:  info@efektywniej.pl